Musterfeststellungsklage gegen die max-emanuel immobilien gmbh

. . Jubel bei den Mietern des Hohenzollernkarrees: Der DMB Mieterverein München hat die Musterfeststellungsklage gewonnen. Foto: DMB Mieterverein München/Astrid Schmidhuber Das Gericht hat fest­gestellt, dass sich die Miet­erhöhungen – gedacht für die in den kommenden Jahren geplante Modernisierung der Wohnungen im Hohen­zollernkarree – nicht nach der bis Ende 2018 geltenden vermieterfreundlichen Rechts­lage richten, sondern dass die seit Beginn 2019 geltenden Regeln zu Modernisierungs­miet­erhöhungen anzu­wenden sind. Danach darf die Miete um je nach Ausgangs­miete und höchs­tens zwei oder drei Euro je Quadrat­meter steigen. Außerdem darf die Vermieterin nicht elf, sondern nur acht Prozent der Kosten der Modernisierung auf die Mieter umlegen. Das Gericht hat das so begründet: Die Ankündigung der Modernisierung durfte nicht bereits im Dezember 2019 erfolgen. Die Pflicht zur Ankündigung dient dazu, dass Mieter sich auf die Arbeiten einstellen können. Dem läuft es zuwider, wenn die Vermieterin die Ankündigung bereits Jahre im Voraus schickt.

Weil die Ankündigung der nicht vor 2020 beginnenden Bauarbeitern nicht ordnungs­gemäß war, darf die Vermieterin sich wegen mit der Modernisierung begründeten Miet­erhöhungen nicht auf bis Ende 2018 geltenden Rege­lungen stützen, sondern muss die zum Januar 2019 in Kraft getretene Rechts­lage beachten, wonach die Miete wegen Modernisierungen inner­halb von sechs Jahren um höchs­tens drei Euro je Quadrat­meter steigen darf. Bei bis zu sieben Euro je Quadrat­meter güns­tigen Wohnungen liegt die höchst­zulässige Miet­steigerung sogar bei nur zwei Euro je Quadrat­meter und Monat. Ober­landes­gericht München, Urteil vom 15.10.2019Aktenzeichen: MK 1/19Verbraucher­vertreter: Rechtsanwalt Volker Rastätter, München I. Es wird festgestellt, dass die den Mietern der Musterbeklagten im Hohenzollernkarree in München (Clemensstraße 85, 87, 89, 91, 93, 95 und 95 a; Fallmerayerstraße 19, 21, 23; Herzogstraße 92, 94, 96, 98, 100, 102, 104, 106; Erich-Kästner-Straße 16, 18, 20, 22 und 24) mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gem. Art. 229 § 49 Abs.1 S.2 EGBGB nach dem bis zum 31.12.2018 geltenden Recht erfolgen kann. .

h) Das wahrt den erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Beginn der Baumaßnahme nicht. Zwar liegen zwischen Ankündigung und Ausführung „nur “ 11 Monate, also weniger als ein Jahr. Der vorliegende Fall wird aber dadurch geprägt, dass die Musterbeklagte selbst deutlich gemacht hat, dass ihr an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht gelegen war, da sie durch die rechtlich gemäß § 555d Abs.7 bzw. § 555e Abs.3 zulässige Verlängerung der Fristen zur Geltendmachung eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht hat. Dementsprechend hat sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien (vgl. Anlage B 9). Mit dieser Einschätzung wird kein wie auch immer geartetes Vertrauen der Musterbeklagten in die Rechtsprechung und die Rechtslehre enttäuscht. Denn es gibt – wie gesagt – keine Rechtsprechung, die belastbare Aussagen zur Dauer der Höchstfrist zwischen Modernisierungsankündigung und voraussichtlichem Baubeginn trifft.

In der Literatur wird – soweit ersichtlich – auf eine Höchstfrist von 6 Monaten und nicht auf einen längeren Zeitraum abgestellt (s. Schmid/Futterer-Eisenschmid , aaO, und Blümmel/Kinne,aaO) .